Chercheur principal : Omar Barroso Khodr
Auteurs: Sodini et coll. (2023) – P. Sodini, SV Nieuwerburgh, R. Vestman et UvL Toal
Titre original: Identifier les avantages de l'accession à la propriété : une expérience suédoise
Lieu de l'intervention : Suède (pays d'Europe du Nord)
Taille de l'échantillon : 1 911 familles — 567 dans le groupe de traitement et 1 344 dans le groupe témoin — sur neuf ans, de 1999 à 2007.
Variable principale d'intérêt : Famille « i » associée à
propriété
Type d'intervention : Acquisition de biens immobiliers résidentiels.
Méthodologie: Inférence causale ; Variables instrumentales (VI).
Résumé
L'acquisition de biens immobiliers résidentiels est largement encouragée par les politiques publiques, mais ses effets économiques restent mal compris. Sodini et al. (2023) analysent la variation quasi aléatoire des acquisitions immobilières résidentielles induite par les décisions de privatisation des immeubles municipaux et utilisent des données détaillées sur la démographie, les revenus, le logement, les actifs financiers et l'endettement, ce qui permet d'élaborer des indicateurs de dépenses de haute qualité. L'acquisition de biens immobiliers résidentiels entraîne une accumulation de patrimoine grâce à l'appréciation immobilière, accroît la consommation et améliore sa lissage dans le temps et selon différents scénarios économiques. De ce fait, les auteurs observent une mobilité accrue des jeunes familles, qui accèdent à un patrimoine immobilier plus important, et une amplification de l'accumulation de patrimoine pour les familles plus âgées, qui prennent davantage de risques dans leur portefeuille financier.
- Problème de politique
Sodini et al. s'intéressent à un dilemme politique majeur : les gouvernements, tant dans les économies avancées que dans les économies en développement – comme les États-Unis, qui consacrent environ 200 milliards de dollars par an à l'acquisition de biens immobiliers résidentiels –, partant du principe que la propriété immobilière génère de nombreux avantages pour les familles. Malgré cet important engagement budgétaire et un large consensus politique, les auteurs expliquent qu'il existe étonnamment peu de preuves causales rigoureuses pour confirmer ces avantages. Ce décalage entre l'intervention publique à grande échelle et l'absence de preuves empiriques solides constitue le problème que cette étude cherche à résoudre.
Ainsi, le principal obstacle à la production de ces données réside dans la difficulté d'isoler les effets causaux de l'accession à la propriété. Les comparaisons directes entre propriétaires et locataires souffrent d'une forte endogénéité, car ces groupes diffèrent systématiquement par leurs caractéristiques observables et inobservables (telles que l'âge, le revenu et les connaissances financières), sans compter qu'ils occupent des logements de qualité et de localisation différentes. La solution idéale – une expérience randomisée attribuant à des familles identiques la propriété ou la location de logements identiques – est irréalisable d'un point de vue financier, technique et éthique. Cette étude surmonte ces limitations en explorant une expérience quasi unique à Stockholm, où un changement de gouvernement et la législation qui en a découlé… Stopplag Ils ont généré une variation plausiblement aléatoire de la probabilité que les locataires d'immeubles similaires achètent leur logement.
S’appuyant sur cette expérience naturelle, l’article fournit des estimations causales fiables concernant cinq enjeux clés du débat sur les politiques du logement : la capacité réelle de l’accession à la propriété à générer de la richesse ; son impact sur la consommation et la capacité à la lisser dans le temps et face aux chocs ; son influence sur la mobilité géographique et ascendante ; et son influence sur la composition des portefeuilles financiers des ménages. Répondre à ces questions est essentiel pour évaluer l’efficacité et la justification des importantes subventions publiques à l’accession à la propriété.
Ces résultats ont des implications directes pour les débats de politique publique. L'étude apporte de nouveaux éléments de preuve sur le rôle du logement comme garantie, démontrant qu'il peut constituer un puissant mécanisme de lissage de la consommation, notamment pour les jeunes et les familles confrontées à des chocs de revenus. Elle alimente également la littérature sur la réglementation des loyers – de plus en plus pertinente dans les villes en proie à des crises d'accessibilité au logement – en analysant la conversion des logements réglementés en logements occupés par leur propriétaire. Enfin, en documentant comment la propriété immobilière influence la constitution du patrimoine et le choix des investissements, l'étude contribue aux discussions plus larges sur les déterminants des inégalités de patrimoine et les effets distributifs des politiques du logement.
- Contexte de mise en œuvre des politiques
Cette étude s'inscrit dans le contexte institutionnel particulier du marché immobilier suédois, et plus précisément de Stockholm. Un élément central est le système de régulation des loyers en vigueur depuis 1974, où les valeurs sont déterminées par la négociation entre associations de propriétaires et de locataires et deviennent contraignantes pour tous les bailleurs, publics comme privés. De manière cruciale, les loyers pratiqués par les bailleurs municipaux servent de référence pour l'ensemble de la ville. Pour remplir ce rôle, ces bailleurs sont tenus de maintenir un parc de logements diversifié, de tailles et de qualités variées – une condition qui sous-tend la quasi-expérience analysée.
Dans ce contexte, selon les auteurs, la situation politique locale a directement déclenché les événements étudiés. Le parc de logements de Stockholm se répartit globalement entre coopératives, propriétaires municipaux et propriétaires privés. Après les élections de 1998, une coalition de centre-droit a pris le pouvoir à la mairie avec pour objectif de réduire la présence de propriétaires publics par la vente de biens immobiliers. Entre 1999 et 2004, plus de 12 000 appartements municipaux ont été transformés en coopératives, permettant ainsi aux locataires de devenir propriétaires. Le processus s'est rapidement accéléré, atteignant son apogée en 2001.
De plus, les auteurs indiquent que l'expérience naturelle résulte d'un revirement brutal de cette politique. Face à l'accélération des privatisations, le gouvernement social-démocrate national a adopté la loi Stopplag, entrée en vigueur en avril 2002, visant à stopper ou à ralentir les conversions. Cette loi a introduit une nouvelle condition : après un accord entre la coopérative et le propriétaire, la vente devait être approuvée par le conseil départemental, chargé d'évaluer si l'opération compromettait la capacité du propriétaire municipal à servir de référence pour les loyers. Ce critère étant nouveau et mal défini, les conseils se sont vu accorder un large pouvoir discrétionnaire.
En résumé, la marge de décision a engendré des rejets qui, dans les faits, étaient arbitraires. L'analyse des procès-verbaux révèle que les refus étaient fréquemment justifiés par le caractère « unique » supposé de certains logements au sein de l'immeuble – tels que les grands studios ou les appartements avec terrasse – jugé nécessaire pour maintenir la comparabilité des loyers dans le quartier. Dans certains cas, des immeubles quasi identiques ont fait l'objet de décisions opposées. Ainsi, après l'affaire Stopplag, un ensemble d'immeubles dont le processus de privatisation était déjà enclenché a été réparti de manière quasi aléatoire : la privatisation de 13 immeubles a été approuvée (groupe expérimental) et celle de 33 autres a été refusée (groupe témoin). Cette répartition arbitraire fournit à l'étude une source rare de variation vraisemblablement exogène en matière de propriété résidentielle.
- Détails de l'évaluation
L'ensemble de données unique de cette étude a été constitué en reliant des informations détaillées sur les locataires concernés par la privatisation des coopératives d'habitation à Stockholm, combinées à leurs caractéristiques démographiques et financières, ainsi qu'aux caractéristiques de leurs logements. Ce rapprochement est rendu possible grâce à l'intégration de données provenant de cinq sources principales : les procès-verbaux et décisions des conseils d'arrondissement, les dossiers municipaux des propriétaires (qui contiennent toute la correspondance et les détails des transactions liés à chaque tentative de privatisation) et les bases de données des propriétaires (qui fournissent les numéros d'identification personnels, les montants des loyers et la superficie des appartements). Ces informations permettent de suivre individuellement les familles tout au long du processus.
Les données au niveau des ménages proviennent essentiellement des déclarations fiscales de l'Institut national suédois de la statistique (Statistique Suède), qui fournissent des informations exhaustives sur les caractéristiques démographiques, les revenus et le patrimoine de tous les résidents des immeubles analysés entre 1999 et 2007. Les données patrimoniales sont d'une précision exceptionnelle, permettant ainsi de calculer le rendement du portefeuille de chaque famille. Par ailleurs, en combinant les informations relatives au revenu disponible, à l'évolution de l'endettement et aux variations des actifs immobiliers et financiers, les chercheurs élaborent une mesure fiable – fondée sur les données administratives – de la consommation annuelle de chaque famille. L'une des principales innovations de cette étude réside dans l'utilisation des prix de transaction exacts des appartements, extraits des déclarations fiscales, pour évaluer précisément les logements en coopérative, évitant ainsi les estimations imprécises habituellement employées par Statistique Suède.
Pour compléter l'ensemble de données, les chercheurs ont recueilli des données supplémentaires directement auprès des conseils d'administration des coopératives concernant les locataires ayant choisi de rester locataires après une privatisation réussie. Ils ont également numérisé les rapports annuels des coopératives afin de déterminer les dépenses mensuelles de logement des membres après la privatisation et de vérifier le loyer demandé par le propriétaire. L'étude définit la date de l'événement comme étant l'année du transfert de propriété (pour les coopératives approuvées) ou l'année de la décision du conseil de district (pour les coopératives rejetées), l'année précédente (année -1) servant de référence pour la constitution de l'échantillon. Le panel final, non équilibré, suit 1 911 familles – 567 dans le groupe de traitement (privatisations réussies) et 1 344 dans le groupe témoin (tentatives infructueuses) – pendant neuf ans, de 1999 à 2007.
- Méthode
Sodini et al. commencent par établir un cadre théorique pour conceptualiser les implications financières de la quasi-expérience. Ce modèle compare les contraintes budgétaires à vie d'une famille locataire à celles d'une famille qui parvient à devenir propriétaire. La principale conclusion est l'identification d'un choc de patrimoine, défini comme le gain net en valeur actuelle que la famille retire de la privatisation. Bien que l'avantage immédiat soit la réduction accordée par le propriétaire sur le prix de vente, le modèle démontre que le choc de patrimoine effectif est moindre, car il doit être ajusté pour tenir compte de la perte des avantages futurs liés aux loyers réglementés. Ce choc, qui dépend de facteurs tels que le montant de la réduction, la plus-value future du bien et l'horizon temporel de la famille, constitue une variable centrale dans l'analyse empirique ultérieure.
Afin d'identifier l'impact causal de la privatisation sur la situation des ménages, les auteurs ont recours à une étude d'événement. Le modèle compare les ménages résidant dans des immeubles où la privatisation a été approuvée (groupe de traitement) à ceux résidant dans des immeubles où elle a été rejetée (groupe témoin). En suivant l'évolution de la situation dans les années précédant et suivant la décision (années relatives), la méthode permet d'examiner visuellement d'éventuelles différences préexistantes dans les tendances entre les groupes, susceptibles de compromettre la validité causale. De plus, elle saisit les effets dynamiques de l'événement, notamment l'impact immédiat l'année de l'acquisition (année relative 0) et les effets les années suivantes, reconnaissant ainsi que le choc financier peut engendrer des réactions différentes au fil du temps.
Outre l'estimation de l'effet moyen, la méthodologie visait à mettre au jour les mécanismes économiques qui sous-tendent les réactions des ménages, notamment le rôle de la propriété immobilière elle-même par rapport à l'ampleur du choc sur les actifs. Cette étude débute par une analyse des effets hétérogènes du traitement, en divisant les ménages en groupes – par exemple, chefs de ménage jeunes ou âgés – afin de tester des hypothèses telles que celle selon laquelle les familles plus jeunes, potentiellement plus soumises à des contraintes de crédit, réagissent plus fortement à la nouvelle possibilité d'utiliser l'immobilier comme garantie.
Enfin, afin de distinguer plus précisément l'effet de la propriété immobilière de celui du choc de richesse, l'étude recourt à une approche par variables instrumentales (VI). La difficulté réside dans le fait que le choc de richesse n'est pas aléatoire et peut être corrélé à des caractéristiques non observées des familles. Les chercheurs y remédient en construisant un choc de richesse hypothétique pour chaque famille, basé sur la taille de l'appartement et les prix du marché en vigueur dans le quartier au moment de la décision. Cet instrument est pertinent car il prédit le choc de richesse réel pour les familles concernées, tout en supposant une valeur nulle pour le groupe témoin. Le modèle VI utilise cet instrument pour isoler l'impact causal de la propriété immobilière et du choc de richesse sur des indicateurs tels que la consommation, offrant ainsi un test plus rigoureux de la prédiction théorique selon laquelle seul le choc de richesse – et non la propriété immobilière en elle-même – devrait induire des variations de dépenses.
- Principaux résultats
Les résultats de l'étude démontrent que la privatisation a entraîné une modification immédiate et substantielle du patrimoine des ménages. Le taux d'accession à la propriété parmi les ménages concernés est passé de presque zéro à 88 %, ce qui a considérablement augmenté le nombre de propriétaires et le patrimoine net grâce à la réduction accordée à l'achat et à la plus-value ultérieure des biens immobiliers. Le groupe témoin permet d'isoler ces effets des éventuels biais de sélection.
Ainsi, le principal élément de preuve est que la propriété immobilière entraîne une hausse importante et durable de la consommation. L'année de la privatisation, la consommation a progressé de 7,8 %, puis de 18,5 % les années suivantes. Cet effet dépasse largement les prévisions d'un simple modèle d'effet de richesse. Dans un premier temps, cette hausse est financée par des actifs financiers ; par la suite, par des prêts garantis par le bien immobilier, qui fait alors office de réserve de liquidités.
L'analyse permet ainsi de distinguer l'effet du choc de richesse de celui de la propriété immobilière elle-même. Contrairement au modèle standard, les familles ayant subi des chocs de moindre ampleur ont davantage augmenté leur consommation. À l'aide de variables instrumentales, les auteurs démontrent l'absence de relation causale positive entre le choc de richesse marginal et la consommation, ce qui indique que l'augmentation des dépenses est principalement due à l'assouplissement des conditions d'accès au crédit permis par la propriété immobilière.
Dans ce contexte, les données sont particulièrement probantes pour les jeunes familles. Les moins de 40 ans ont augmenté leur consommation de près de 31 %, malgré des chocs moins importants, ce qui laisse penser qu'ils utilisent leur bien immobilier comme garantie pour anticiper leur consommation. Le logement joue également un rôle d'amortisseur : face à une baisse de revenus, les propriétaires maintiennent leur consommation grâce à l'endettement, tandis que les locataires réduisent leurs dépenses.
Enfin, l'accession à la propriété accroît la mobilité des jeunes familles, qui sont plus enclines à déménager, notamment vers des quartiers plus favorisés – un effet de mobilité ascendante. Elle modifie également la composition du portefeuille : les familles plus âgées et celles qui restent dans leur logement augmentent leur exposition aux actifs plus risqués, amplifiant ainsi les avantages financiers de l'accession à la propriété.
- Leçons de politique publique
D'après les conclusions de cette étude, plusieurs enseignements importants se dégagent pour l'élaboration de politiques publiques visant à promouvoir l'acquisition de logements. Premièrement, la recherche apporte des preuves causales solides que l'accession à la propriété génère des gains de patrimoine substantiels, faisant passer les familles étudiées du 54e au 71e percentile de la distribution des richesses. Ceci confirme un principe fondamental justifiant les subventions publiques à l'achat de logements.
Deuxièmement, l'étude montre que l'un des principaux mécanismes par lesquels l'accession à la propriété améliore le bien-être réside non seulement dans l'accroissement du patrimoine, mais aussi dans l'assouplissement des conditions d'accès au crédit. En offrant la possibilité de s'appuyer sur un bien immobilier, l'accession à la propriété permet aux familles – notamment les plus jeunes – de lisser leur consommation tout au long de leur vie et de se prémunir contre les chocs de revenus, maintenant ainsi un niveau de consommation que les locataires ne peuvent atteindre.
Troisièmement, contrairement à l'idée reçue selon laquelle la propriété immobilière réduit la mobilité, les résultats indiquent qu'elle accroît la mobilité ascendante chez les jeunes familles, les incitant davantage à déménager dans des quartiers de meilleure qualité.
Enfin, l'étude souligne que les avantages de l'accession à la propriété dépendent fortement des conditions du marché : les plus-values sont amplifiées par l'appréciation du bien et l'effet de levier. Cela signifie que les politiques incitant à l'accession à la propriété peuvent avoir des effets différents selon le cycle immobilier. Dans l'ensemble, les données suggèrent que de telles politiques peuvent générer des avantages économiques significatifs, notamment lorsqu'elles sont associées à des mesures facilitant l'accès au patrimoine immobilier pour les jeunes familles confrontées à des contraintes de liquidités.
Références
P. Sodini, SV Nieuwerburgh, R. Vestman et U. v. L.Toal. The American Economic Review, Vol. 113, No. 12 (2023), pp. 3173-3212.
